79 (그리스/스페인) 국경,군사,해안 등 민감지역 외국인 매수 허가제

 

 

 

외국인의 부동산 매수를 제한하거나 금지하는 국가들은 여러 정책과 배경에 따라 다양하게 존재하는바, 아래와 같이 대표적인 국가들과 그 구체적 규제 방안을 정리해서 알려 드릴게요~

 

 

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1. 완전 혹은 거의 금지 국가들

• 캄보디아
  • 헌법과 토지법에 의해 외국인의 토지 및 지상 1층 부동산 소유가 금지된다.
• 필리핀
  • 외국인의 토지 소유를 1987년 헌법으로 금지하고 있다. 다만, 콘도미니엄은 일정 비율까지 외국인 소유가 허용될 수 있다.
• 중국
  • 토지는 국가 혹은 집단 소유로, 외국인은 토지 소유가 불가능하고 장기 임대를 통해 이용해야 한다.
  • 현지에서 1년 넘게 체류한 외국인의 경우 주택(대지지분X)의 경우 1채만 구입 가능하다.
• 베트남, 인도네시아, 미얀마, 라오스, 몽골, 스리랑카, 벨라루스
  • 대부분이 외국인 부동산 소유를 금지하고 있으며, 일부 국가는 장기 임대(예: 30~99년)를 허용한다. 
• 싱가포르
  • 민간주택 구입을 금지하는 대신 외국인에게 기본 세금 외에 추가인지세(ABSD) 60%를 부과해 높은 장벽을 세웠고, 주택을 무허가로 취득하거나 차명으로 매입하면 법원이 최대 10만 싱가포르 달러(한화 약 1억원)의 고액의 벌금과 최대 3년 징역을 병과할 수 있다.
  • 외국인이 빈 택지, 테라스 하우스, 방갈로, 단독주택, 반단독 주택 등을 구입할 경우 주거용 부동산 법에 따라 싱가포르 정부로부터 사전 승인을 받아야 한다.
  • 싱가포르 인구의 70%가 거주하는 공공주택 HBD(싱가포르 주택개발청이 지어 공급하는 주택) 아파트의 경우 싱가포르 국민과 영주권 취득 3년 이상 된 사람만 구매할 수 있다.

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2. 뉴질랜드

• 기존 주택 구매 금지
  • 2018년 개정된 Overseas Investment Amendment Act에 따라, 비거주 외국인은 주거용 기존 주택 구매가 원칙적으로 금지됩니다. 다만, 호주·싱가포르 시민이나 신규 주택은 예외이다.

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3. 캐나다

• 외국인 주택 구매 금지
  • 2023년 1월 1일부터 외국인의 기존 주택 구매가 2년간 금지되었으며, 이 조치는 2027년 1월 1일까지 연장되었다.
  • 위반시 최대 1만 캐나다 달러의 벌금(한화 1천만원)과 함께 강제매각을 명할 수 있다.
• 추가 과세
  • 일부 주(예: 토론토, 밴쿠버)는 외국인에게 15% 이상의 특별 취득세 및 공실세 등을 부과하고 있다.

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4. 호주

• 외국인 기존주택 구매 금지(2025~2027) ; 신규주택(연간 6개월이상 공실시 세금) 외국인 투자심의위원회 승인 거쳐 구매가능 
  • 2025년 4월 1일부터 2027년 3월 31일까지 외국인(학생 포함)은 기존 주택 구매가 금지되며 특정 조건 하에 신규 개발이나 부지 개발은 허용된다.
  • 승인조건 위반시 행정, 민사, 형사 제재와 강제처분을 병행한다.

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5. 스페인 등 유럽 국가들

• 그리스, 스페인 
  • 국경, 군사, 해안 등 민감 지역을 중심으로 외국인의 부동산 거래에 대한 허가제를 운영 중이다.
  • 특히, 스페인의 경우 2025년 1월 기준 비(非)EU 외국인의 주택 거래에 대한 100% 세금 부과 또는 구매 금지가 검토되며 2025년1월 골든비자 부동산옵션 접수불가로 비거주자는 부동산 구매가 금지된 상태로, 영국인 대상 제한도 추진 중.
• 덴마크, 스위스, 오스트리아 등
  • 덴마크는 거주 요건(5년 이상) 또는 사유에 따라 구매가 가능하며, 허가가 필요하다.
  • 스위스는 Lex Koller법상 지정된 휴양지에서만 허가된 소유가 가능, 크기와 수량 제한이 있다(외국인 부동산취득 총량제).
  • 오스트리아 일부 연방주에서는 외국인 부동산 소유에 제한이 있다. 
• 폴란드, 라트비아, 에스토니아, 헝가리, 슬로바키아 등
  • 비EU/EEA 국가는 농업용지 소유에 제한, 별도 허가 요구 등 규제가 많다.
  • 폴란드는 비EU/EEA 외국인은 토지 구매 시 내무부 허가를 받아야 하고, 주택(아파트)은 제외된다.

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6. 기타 국가별 규제

• 터키
  • 외국인은 단일 도시에 토지 면적이 전체의 10%를 초과할 수 없으며, 최대 30헥타르까지 허용. 특정 전략 지역에서는 구매가 금지됩니다. 일부 국가 시민은 구매 제한이 있으며, 추가 허가가 필요한 경우도 있다.
• 오만
  • 외국인은 일반 지역 토지 구매가 불가하며, 지정된 ITC(Integrated Tourism Complexes) 지구에서만 소유가 가능하다.
• 몰디브
  • 외국인은 토지를 소유할 수 없고, 최대 99년까지 임대할 수 있다.
• 몰타
  • 부동산 구매시 AIP 허가 필요, 최소 구매금액 설정(예: 아파트 €150,000), 외국인 가족당 1주택 제한 등 규제가 있다.
• 멕시코
  • 해안 및 국경 인접 지역에서는 은행 트러스트(fideicomiso)나 멕시코 법인 설립을 통해 구매해야 한다.
• 사우디아라비아
  • 외국인은 최대 1채만 구매 가능, 메카·메디나 내 부동산 구매 금지. 프리미엄 거주권 취득 시 일정 금액 이상의 부동산 투자 필요하며, 이후 처분에 5년 제한이 있다.
• 대한민국 : 외국인 토지거래허가구역 지정 및 실거주 의무

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간 서울 전역과 인천(동구/강화/옹진 제외),경기 대부분(양주/이천/의정부/동두천/양평/여주/가평/연천 제외)을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했기에, 사전에 관할 지방자치단체의 허가 없이 맺은 계약은 무효다.

외국인이 모든 주택(업무형 오피스텔 제외) 매수시 토지거래허가를 받은 뒤에도 허가일로부터 4개월 내에 입주해야 하며, 취득후 2년간 실거주를 해야 하며, 위반시 이행명령을 내리고, 불이행시 취득금액의 최대 10%까지 이행강제금을 거듭 부과할 수 있고, 외국인 토지거래허가구역 주택 매수시 자금조달계획서상 해외자금 출처와 체류 자격(비자 유형) 등을 적도록 할 방침이다.

 

 

 

 

 

 

▣ 유럽에서 골든비자가 축소되는 경향

스페인	2025.1.13. 영국 등 비EU 거주자의 구택 구입시 최대 100% 세금부과 계획발표
	2025.1.20. 비 거주 영국인의 스페인 주택구매금지 계획발표
	2025.4.30. 골든비자 중 부동산구매 옵션폐지 (2025.1.1.이후 골든비자 부동산옵션 접수불가)
헝가리	2025.1.01. 골든비자 중 부동산구매 옵션폐지
포르투갈	2023.10.23. 골든비자 중 부동산구매 옵션폐지
아일랜드	2023.2.15. 골든비자 완전폐지 (기부옵션: 50만 유로 이상,  펀드옵션: 200만 유로 이상)
몰타	2025.4.29. 유럽사법재판소 몰타의 부동산투자 시민권 직접부여 골든비자제도 위법판결/중지명령

 

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※이상 출처 : 2025.08.14. 뉴스1 신문기사, 2025.08.22. 이코리아 기사 일부 및 위키 백과 등 발췌